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作者maymayya (別這樣對我)
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標題[請益] 請問地的價值怎麼估算？
時間Fri May 29 17:29:13 2026
請問地的價值怎麼估算？ 也是一樣用實價登錄去看嗎？ 實價登錄同地段的價格落差超級大， 好像很少人討論到地 想買高雄三民靠近輕軌的老透天（老到房子無價值了）， 所以想問一下地的價格怎麼看，住宅用地 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.39.5.146 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1780046955.A.C6E.html
推 ceca: 土地的價值要蓋大樓才高價.05/29 17:39
→ ceca: 並且同樣地點同樣使用分區,200和400坪的價也不一樣.05/29 17:40
→ ceca: 超過400坪以上單坪價才比較穩定.05/29 17:40
→ ceca: 越小越便宜.05/29 17:40
→ ceca: 所以在講一次.05/29 17:41
推 Chricey: 看到有人提到關節痛，我就想到有一篇UC2推薦的文章 05/29 17:41
→ ceca: 你巷道裡的透天,不要沒是說房子太爛把房子打掉.05/29 17:41
→ ceca: 打掉你就死定了..05/29 17:41
→ ceca: 不想要就翻一翻賣掉,不知道怎樣翻就賣投資客.05/29 17:41
→ ceca: 你打掉之後你就卡住..XD05/29 17:41
推 Kroner: UC2推薦？有人試過嗎？靠譜嗎？ 05/29 17:41
→ ceca: 不要再犯這個錯誤,之前有很多鄉民問我過.05/29 17:42
→ ceca: 建物...有價值..遠超乎你的想像!!05/29 17:42
感謝ceca大大，建物還在，50幾年了， 而且投資客也在幾年前翻修過，只是裝潢也折舊了 想學習一下估純地的價值，再次買房總是要多一點長進 現在房地產在跌，如果土地價值還在，才有買老透天的意義
推 abyssa1: 可以看王英欽的書 網路很多投影片 寫很詳細05/29 17:52
→ kutkin: 這就是估價師的事情了05/29 17:53
推 Chricey: 樓下關節痛都吃鞏固力 05/29 17:53
→ kutkin: 上市公司會先請估價師去估05/29 17:54
→ kutkin: 再去買廠房05/29 17:54
→ hunchisin: 站對邊，廢地也能變黃金05/29 18:07
※ 編輯: maymayya (114.39.5.146 臺灣), 05/29/2026 18:41:26
→ maymayya: 謝謝a大指點方向 05/29 19:00
推 Kroner: 求推薦靠譜的復健診所，小弟關節治好再來跪謝！ 05/29 19:00
→ maymayya: K大，兩間銀行估價師股價差別超級大，所以很難了解真相 05/29 19:01
推 ceca: 土地的價值,是他賣掉的時候決定的. 05/29 19:22
→ ceca: 也就是你一塊20坪的空地. 05/29 19:23
→ ceca: 你的價值就是蓋一棟透天賣掉. 05/29 19:23
推 Kroner: 5樓關節跟Ｘ一樣 05/29 19:23
→ ceca: 而這時候就要計算上建築成本和應得利潤. 05/29 19:23
→ ceca: 才決定這塊地有多少價值. 05/29 19:23
→ ceca: 例如市場可以賣2000,建築成本1000,應得利潤25%. 05/29 19:24
→ ceca: 那你這塊地人家只會出500萬..喔部還有管銷成本. 05/29 19:24
推 Chricey: 有人用過中醫針灸治療關節痛的嗎？效果如何？ 05/29 19:24
→ ceca: 所以要350萬他才要買. 05/29 19:24
→ ceca: 不然,你可以自稱旁邊400坪空地一坪成交80萬. 05/29 19:24
→ ceca: 你可以自稱1600萬很開心這樣.. 05/29 19:24
→ ceca: 然後就沒人理你不會有人跟你買. 05/29 19:25
推 Chricey: 看到有人提到關節痛，我就想到有一篇UC2推薦的文章 05/29 19:25
→ ceca: 反而如果你這棟老透天,1200萬買的. 05/29 19:25
→ ceca: 你沒拆掉,花個150萬翻一番. 05/29 19:25
→ ceca: 最後還可以轉手賣1400~1500萬. 05/29 19:25
→ ceca: 你拆掉你就死定了. 05/29 19:25
推 Chricey: 喔喔喔，UC2 真的是超讚的啦 05/29 19:25
→ ceca: 至於用危老,通常是多一點容積獎勵. 05/29 19:26
→ ceca: 實際上就回到一樣的情況而已. 05/29 19:26
→ ceca: 之前四棟透天我買第二棟的故事不是講過..XD 05/29 19:26
→ ceca: 最邊間投資客來找我說要不要合建. 05/29 19:26
推 Kroner: 求推薦UC2，樓下請提供三家 05/29 19:26
→ ceca: 我說不要. 05/29 19:26
→ ceca: 然後建議他翻一番賣就好了. 05/29 19:26
→ ceca: 然後不聽. 05/29 19:26
→ ceca: 跑去拆掉危老重蓋. 05/29 19:27
推 Kroner: 有人知道UC2和其他關節保健品的差異嗎？ 05/29 19:27
→ ceca: 然後跑照跑半天,後面蓋還被狂檢舉. 05/29 19:27
→ ceca: 我都賣掉兩年後她才終於蓋好. 05/29 19:27
→ ceca: 之後還賣好一段時間. 05/29 19:27
→ ceca: 要不是中間經歷過一波大漲. 05/29 19:27
推 Kroner: 有人知道UC2和其他關節保健品的差異嗎？ 05/29 19:27
→ ceca: 我看她賺個毛線. 05/29 19:27
→ ceca: 建築成本細節怎樣算去問營造的. 05/29 19:28
→ ceca: 但是通常粗分1 3 5. 05/29 19:28
→ ceca: 一間,三間,五間的成本都有明顯落差(規模經濟的關係) 05/29 19:28
推 Kroner: 關節痛睡覺就能治了，吃什麼UC2 05/29 19:28
→ ceca: 你蓋一間成本爆炸高,外加工地太小很容易被檢舉. 05/29 19:28
→ ceca: 以及你的鄰居可能會很不滿,你打掉後只要颱風,它們家舅水災. 05/29 19:28
→ ceca: 你在那邊盧不完的拉. 05/29 19:28
→ ceca: 三間已經很緊繃,通常它們喜歡伍間. 05/29 19:29
推 Kroner: 想問一下有沒有關節痛的運動禁忌？怕動得更嚴重… 05/29 19:29
→ ceca: 三間必須確保三間都夠便宜才擠得出利潤. 05/29 19:29
→ ceca: 至於一間. 05/29 19:29
→ ceca: 如果危老那麼好用. 05/29 19:29
→ ceca: 你怎麼沒看到我們投資客狂用..XD 05/29 19:29
推 Chricey: 喔喔喔，UC2 真的是超讚的啦 05/29 19:29
→ ceca: 你看我們投資客都翻一番賣掉,為啥都不用危老重建. 05/29 19:29
→ ceca: 阿就...."抬轎"而已...找自己麻煩. 05/29 19:29
→ ceca: 所以你就去觀察投資客. 05/29 19:30
→ ceca: 大多數投資客怎麼做,就是那棟房子最棒的處理辦法. 05/29 19:30
推 Kroner: 吃過關節保健品，都沒什麼效果，有推薦的牌子嗎？ 05/29 19:30
→ ceca: 你的想法只要跟投資客不一樣.99.9999%你想法有問題 05/29 19:30
→ ceca: so...這就是市場的價值. 05/29 19:31
→ ceca: 你估價師估價,你是公司要申報財產或是股票要估公司資產. 05/29 19:31
→ ceca: 那時候才有意義. 05/29 19:31
推 Chricey: 我有在用UC2，感覺效果還不錯欸！ 05/29 19:31
→ ceca: 不然估價師給你土地辜1600萬. 05/29 19:31
→ ceca: 然後你賣不掉人家都只出350萬,要怎麼半? 05/29 19:31
→ ceca: 他又不會給你..XD 05/29 19:31
→ ceca: 當然銀行如果願意用土地估價放款給你. 05/29 19:31
推 Kroner: 有人用過中醫針灸治療關節痛的嗎？效果如何？ 05/29 19:31
→ ceca: 那你賺到,你也不用賣了,養著就好. 05/29 19:32
→ ceca: 但我覺得,很難拉...XD 05/29 19:32
→ ceca: 另外拆掉的話,銀行不會放款喔. 05/29 19:32
→ ceca: 所以房子沒事不要把它拆掉/. 05/29 19:32
推 Kroner: 樓上UC2當糖吃，天天走拿飛 05/29 19:32
→ ceca: 不要拆掉才來問我怎麼半. 05/29 19:32
→ ceca: 能怎麼半?不然你自己蓋起來賣嚕. 05/29 19:32
→ maymayya: 感謝大大的教學，又學了一課，希望有一天可以看到你的 05/29 21:43
→ maymayya: 車尾燈 05/29 21:43
推 Chricey: 最近天氣變化大，關節痛好像更嚴重了。 05/29 21:43
推 ceca: 要記得一件事情. 05/29 21:55
→ ceca: 任何理論,都是為了解釋市場. 05/29 21:55
→ ceca: 所以任何事情,你都要從市場回推. 05/29 21:55
→ ceca: 跟市場牴觸的,就是錯.. 05/29 21:55
推 Kroner: 有人用過中醫針灸治療關節痛的嗎？效果如何？ 05/29 21:55
→ ceca: 因此你說這東西價值怎樣? 05/29 21:55
→ ceca: 你就要從市場回推. 05/29 21:55
→ ceca: 一塊地價值怎樣. 05/29 21:55
→ ceca: 你就會分,他是地的時候賣,他有建物的時候賣. 05/29 21:56
推 Kroner: 求推薦靠譜的復健診所，小弟關節治好再來跪謝！ 05/29 21:56
→ ceca: 他被整併的時候賣. 05/29 21:56
→ ceca: 然後對比他的賣價 05/29 21:56
→ ceca: 這樣回推的定位地價才是真正的交易價格. 05/29 21:56
→ ceca: 當然另外一個市場就是銀行估價. 05/29 21:56
推 Chricey: 不動對關節最好，拎北都躺著 05/29 21:56
→ ceca: 那一樣,你是空地,你有老建築物,整塊地整併都更. 05/29 21:56
→ ceca: 你分別可以借到多少錢. 05/29 21:56
→ ceca: 借道的錢才是他真正的估價. 05/29 21:57
→ ceca: 而這兩個數字如果產生誤差. 05/29 21:57
推 Kroner: 有人知道UC2和其他關節保健品的差異嗎？ 05/29 21:57
→ ceca: 那....就...隱藏著利益..XD 05/29 21:57
→ ceca: 但是無論怎樣,第一件事情就是看市場. 05/29 21:57
→ ceca: 價格是市場決定的. 05/29 21:57
→ ceca: https://reurl.cc/M2xa94 05/29 21:58
推 Chricey: 關節痛睡覺就能治了，吃什麼UC2 05/29 21:58
→ ceca: 600萬的透天,土地15坪... 05/29 21:59
→ ceca: 這樣是土地一坪40萬嗎? 05/29 21:59
→ ceca: https://reurl.cc/r0jmoO 05/29 22:00
→ ceca: 那這樣為啥旁邊沒多遠土地又變成5x萬? 05/29 22:00
推 Chricey: 搞笑吧！關節痛，你能嚴重點嗎？我要讓你知道什麼叫真正的痛！ 05/29 22:00
→ ceca: https://land.591.com.tw/sale/20073202 05/29 22:00
→ ceca: 但為啥這塊地敢賣79w. 05/29 22:00
→ ceca: https://reurl.cc/9WYjyn 05/29 22:01
→ ceca: 這塊地為啥才掛賣49w. 05/29 22:01
推 Chricey: 想問一下有沒有關節痛的運動禁忌？怕動得更嚴重… 05/29 22:01
→ ceca: 所以到底,這邊的土地一坪值多少錢呢..XD 05/29 22:01
→ ceca: 到最後,決定價格的是不是...並不是土地. 05/29 22:02
推 Refauth: 這篇應該要M起來吧？XD 05/29 22:14
→ maymayya: 第二個五十幾萬是因為建物狀況尚可嗎 05/29 22:27
推 Kroner: 想問一下有沒有關節痛的運動禁忌？怕動得更嚴重… 05/29 22:27
→ maymayya: 第三個79萬的是因為地大嗎 05/29 22:27
→ maymayya: 第四個四十幾萬的是因為地形狹窄嗎 05/29 22:27
→ maymayya: 是能不能用，好不好用嗎？老師我回答的正確嗎 05/29 22:29
推 ceca: 東西要有使用價值才會有價值. 05/29 22:58
推 Kroner: 有人知道UC2和其他關節保健品的差異嗎？ 05/29 22:58
→ ceca: 土地你要怎樣使用?堆東西?種花?養狗?那能值多少. 05/29 22:58
→ ceca: 但是房子可以使用. 05/29 22:59
→ ceca: 所以土地只是一個原料,就像雞腿炸過放進便當才是午餐. 05/29 22:59
→ ceca: 他要有個好價格就是變成房子會有最好的價格. 05/29 22:59
推 Chricey: 關節痛睡覺就能治了，吃什麼UC2 05/29 22:59
→ ceca: 否則光靠他自己的價值是低落的. 05/29 23:00
→ ceca: 那變成房子,價格就是這個房子決定. 05/29 23:00
→ ceca: 而房子的市場是一個競爭關係. 05/29 23:00
→ ceca: 新屋,10年屋,20年屋,30年屋,50年屋,彼此競爭. 05/29 23:00
推 Chricey: 看到有人提到關節痛，我就想到有一篇UC2推薦的文章 05/29 23:00
→ ceca: 市場會給它們一個相對價格. 05/29 23:00
→ ceca: 例如新屋如果是3000,同等級的30年屋假設是2000. 05/29 23:00
→ ceca: 50年屋是1700. 05/29 23:01
→ ceca: 那這樣這塊土地他要變成新屋才有辦法賣3000. 05/29 23:01
推 Kroner: 我有在用UC2，感覺效果還不錯欸！ 05/29 23:01
→ ceca: 這樣他變成3000中間的所有成本和經手的人想得到的利潤. 05/29 23:01
→ ceca: 都要算進去,最後才會決定這塊土地多少錢會有人買. 05/29 23:01
→ ceca: 畢竟你只是一個單一物件,無法動搖目前3000萬的行情. 05/29 23:02
→ ceca: 你無法靠一個物件炒作行情(但是大樓類就可以稍微動搖行情) 05/29 23:02
推 Chricey: 關節痛這種東西靠UC2就對了 05/29 23:02
→ ceca: (因為大樓戶數多) 05/29 23:02
→ ceca: 而50年屋依然有它的價,因為這是競爭關係. 05/29 23:02
→ ceca: 但是當然如果定位是可以住的屋況是1700. 05/29 23:03
→ ceca: 那你屋況很爛,就會反過來回推. 05/29 23:03
推 Kroner: 我阿嬤說吃豬腳補關節，豬腳吃起來 05/29 23:03
→ ceca: 你這個屋況要弄到1700等級要花多少錢. 05/29 23:03
→ ceca: 例如要花150萬,然後我們投資客經手想要賺150萬. 05/29 23:03
→ ceca: 再加上一些成本. 05/29 23:03
→ ceca: 因此屋況很爛的大概要低於1400,有可能1350以下才有人買. 05/29 23:03
推 Chricey: 最近天氣變化大，關節痛好像更嚴重了。 05/29 23:03
→ ceca: 所以投資客買東西是"我要賣多少"和"我的成本多少"及"我要賺 05/29 23:04
→ ceca: 多少".決定我要買多少. 05/29 23:04
→ ceca: 那回到你的問題. 05/29 23:04
→ ceca: 第二個50萬是因為屋況比較好造成. 05/29 23:05
推 Kroner: 樓下關節痛都吃鞏固力 05/29 23:05
→ ceca: 第三個是因為他1xx坪可以拉華夏. 05/29 23:05
→ ceca: 可以拉華夏,所以這個價格的土地可以讓建商得到25%的利潤. 05/29 23:05
→ ceca: 第四個那個只能蓋兩間透天賣. 05/29 23:05
→ ceca: 並且那個價格應該很難賣XD.. 05/29 23:06
推 Chricey: 求推薦UC2，樓下請提供三家 05/29 23:06
→ ceca: 人家應該會買在2000左右..他應該會賣到天長地久. 05/29 23:06
→ ceca: 他本來是用車位在養的,大概就是老地主外行人這樣. 05/29 23:06
→ ceca: 第四個要有價,要把旁邊的透天一起整併起來. 05/29 23:06
→ ceca: 但是人家住得好好地你要整併別人的透天很難拉. 05/29 23:07
推 Kroner: 哇勒，UC2 這個東西真的是太讚了 05/29 23:07
→ ceca: 這也是建商收購會比地價低一些的原因> 05/29 23:07
→ ceca: 建商會把整併土地的困難和麻煩都回灌在收購成本裡. 05/29 23:07
→ ceca: 所以收購價一定比整塊土地還要低... 05/29 23:07
→ ceca: 不然他直接去買整塊土地就好了幹嘛搞收購整併. 05/29 23:07
推 Kroner: 關節痛這種東西靠UC2就對了 05/29 23:07
→ ceca: 因此第四塊地那個價格很難賣啦. 05/29 23:08
→ ceca: 臨路那麼小條,土地又過於窄.拉兩間很窄的. 05/29 23:08
→ ceca: 那個不好住,蓋好也不好賣. 05/29 23:08
→ ceca: 他只能等旁邊那兩棟也想賣得時候,有人一次跳出來全吃. 05/29 23:08
推 Chricey: 關節痛按摩有效嗎？ 05/29 23:08
→ ceca: 所以慢慢等啦..XD 05/29 23:08
→ ceca: 喔他也可以平行拉兩棟. 05/29 23:09
→ ceca: 但是這樣面寬就小了,小面寬價格也不好. 05/29 23:09
→ ceca: 現在新拉透天基本上都希望5米面寬以上可以停雙車. 05/29 23:09
推 Chricey: 看到關節痛，我就想起我姨媽 05/29 23:09
→ ceca: 因此打掉三間透天蓋兩間是可以的操作. 05/29 23:10
→ ceca: 但是不是前後,而是並排的三間/. 05/29 23:10
→ ceca: 三間4米面寬=12米,拆兩間6米雙車庫別墅. 05/29 23:10
→ ceca: 而這個長形的土地就顆顆拉...她還是先拆回去租停車位好了. 05/29 23:10
推 Kroner: 我也有過關節痛的經驗，真的超痛苦的啦！推薦去看醫生，早點處理比較不會拖延變嚴重。 05/29 23:10
→ ceca: so..原物料的價格,取決於她成本的價格. 05/29 23:11
→ ceca: 土地的價格,取決於他蓋成房子賣的價格. 05/29 23:11
→ ceca: 而如果今天不能蓋房子的土地,如果又不能抵費或是容積轉移. 05/29 23:11
→ ceca: 就會成為廢地,可能只能囤貨或是養豬養鴨. 05/29 23:11
推 Chricey: 本魯關節痛始祖，葡萄糖胺保證沒用，乖乖吃UC2吧 05/29 23:11
→ ceca: 那價格就...比套房還不如..XD 05/29 23:12
→ ceca: 當然沒這種土地,市區基本上大不了就畸零地. 05/29 23:12
→ ceca: 畸零地可以做容積轉移或是抵費. 05/29 23:12
→ ceca: 那就是容積或是抵費地價格決定畸零地的價格. 05/29 23:12
推 Chricey: 搞笑吧！關節痛，你能嚴重點嗎？我要讓你知道什麼叫真正的痛！ 05/29 23:12
→ ceca: 現在畸零地比較難卡別人馬腳了. 05/29 23:12
→ ceca: 在張聖合的時候修法,搞死一堆炒畸零地的玩家. 05/29 23:13