萬一中共打台灣，房地產鐵定崩盤？為何烏克蘭首都房價逆勢上漲？「紅色沙灘」清單揭曉 ：這兩個地方最危險 編按：面對台海地緣政治緊張，還能買房嗎？要換美金或黃金嗎？還是應該去海外置產？現 金、土地、股票，還有價值嗎？ 別用「和平時期的邏輯」，來處理「動盪時代的財富」。經濟學博士劉玉皙的一場閉門講座 ，探討「地緣風險」時代的理財與風險管理，曾引發「跪求筆記」熱潮。 許多台灣人一面擔憂戰爭風險，一面卻持續投入房地產市場，甚至背負20至30年的房貸。這 樣的行為看似矛盾，但根據劉玉皙博士的分析，從經濟學與財務管理角度來看，這其實是「 理性的避險行為」。 為什麼戰時買房是理性的？ 劉玉皙指出，戰爭對個人資產最大的威脅是本國貨幣貶值與惡 性通貨膨脹。在這樣的極端環境下，資產分為「名目資產」（如現金、保單）與「實質資產 」（如房地產、股票、黃金）。 名目資產的價值不會隨物價調整，而房地產等實質資產的價格卻能隨著物價上漲而調升，具 有抗通膨的保值作用。 觀察烏俄戰爭經驗，烏克蘭首都基輔的房地產市場在2022年開戰後，甚至微幅上漲了7%。原 因除了房地產本身具備實質資產特性外，大量來自東部戰區的難民湧入相對安全的基輔，推 升了當地的購屋需求。 然而，劉玉皙提醒，台灣難以完全複製烏克蘭的房市經驗。因為台灣四面環海，共軍登陸地 點難以預測，無論是基隆、淡水，甚至是花蓮或台中都有可能，這導致台灣很難像烏克蘭一 樣界定明確的「大後方」。 針對部分民眾企圖購買海外房地產作為戰時避難所，劉玉皙強烈不建議。她直言，購買海外 房產並不能幫助取得居留權或加速入境。此外，跨國置產不僅容易買錯標的（例如買到美國 易受颶風侵襲的別墅區），且在美、日等國持有房產的稅金、暖氣費用與修繕成本極其高昂 ，絕非理想的避險投資。 雖然房地產與土地在戰後重建家園時具有核心的基礎價值，但民眾仍須留意房地產的「流動 性風險」。在戰時，多數人沒有閒情逸致等待房屋變現，急需資金時極難脫手。因此，房產 雖具保值優勢，民眾的理財規劃仍需留有充足的緊急預備金，以應付日常開銷與戰時維持信 用評等所需，切勿將所有資金孤注一擲於單一市場中。 在台灣，房子不只是住所，更構成了家庭財富的絕大部分。當地緣政治風險亮起紅燈，房地 產往往會面臨兩種截然不同的評價： 有人認為它是「不動產」，戰火一來就會被打爛、價值會直接歸零；有人則認為它是「實質 資產」，是應對本幣崩潰最強大的盾牌。到底哪一種觀點比較對？ 萬一中共打過來，房子價值會歸零嗎？為何欠房貸反而受益？ 局勢動盪、通膨和貨幣貶值時，名目資產將會備受衝擊。對存款人而言，資產是大幅縮水了 ，但是對欠債人來說，情況恰恰相反。 向銀行借貸的1000萬元房貸本金，已經寫在契約裡，並不會隨著通貨膨脹而自動調整。在高 通膨環境下，貸款到期時需要償還的1,000 萬元，其「實質價值」其實已大幅縮水。 換言之，你是用購買力較低的貨幣，償還當初購買力較高的債務。 如果你的房貸是固定利率，那麼，利息也不會跟著通貨膨脹率而調整，通膨再高，要還的錢 就是那個金額，不會變多。在高通膨的環境下，其實借款人是受益的。（但如果是浮動利率 的話，就要小心了。） 如今我們可以觀察到，即使面臨地緣政治風險，台灣人仍持續投入房地產市場，並透過槓桿 操作，以20~30年期的長期房貸進行購置。 這種行為乍看之下似乎不夠理性，但若從財務管理與經濟學的角度來看，其實邏輯沒有問題 。 y 因為在通膨與貨幣可能貶值的環境中，長期固定利率債務本身，正是一種對抗實質購買力下 滑的間接避險機制。 台灣買房一定賺？比較台北、新竹房價漲幅與台股報酬率 接下來看房地產。這裡使用信義房屋的房價指數，因為它採用「二手屋價格」，比新成屋更 能反映一般人的實際交易情況。 我們買房多半買新屋，但賣掉時卻是賣二手屋，所以用二手屋指數更準。 如果在2005~2025年間，不是買台股大盤，而是買房，報酬率其實沒有比較高。 台北市的房價20年間大約漲了2.5倍，而台股加權指數則上漲4~5倍，因此「買房一定賺」並 不一定成立。 台灣房價指數 從圖中可以看到，不同地區的房價漲幅差異明顯。新竹漲幅最大，與台股指數相近。原因在 於科技產業發展帶來高收入人口，使當地房市需求強勁。這也顯示，房價是由該地區的供給 和需求決定，不同地區的房價並不同步。 整體而言，房地產報酬取決於地區與標的，並非買哪裡都會賺。買錯地區、而且在錯誤時間 點售出的話，其實也有很多台灣人投資房地產虧損的例子，只是沒有被公開討論。選對地點 與物件，才有機會真正獲利。 台灣人普遍有買房子「保值、增值」的想法，之所以能獲利，第一是買對地區，第二是房地 產抗通膨，第三是因為買房時運用了「財務槓桿」（房貸），再加上「長期持有」，兩者加 乘，才創造出遠超投入成本的回報。 台灣人普遍具有高住宅自有率（約83.6%-84.5%)，平均每人居住面積約11.9坪，多數家庭擁有一套住房為主。很多人會擔心自己有房子，假 如戰爭時怎麼辦？或是擔心現在有戰爭風險，那還能不能買？ 台海戰爭，哪裡的房子最危險？全台「紅色沙灘」清單揭曉 以烏克蘭經驗來說，只要房子不在前線，基本上都還算「安全」。但台灣的狀況就不同了。 台灣是海島，若共軍真的攻擊台灣，可能的登陸點很多：基隆、淡水、八里，甚至花蓮、台 中。近期的兵推與國外軍事智庫推估，也有從台中登陸、把台灣切成兩半的劇本。 既然登陸地點充滿不確定性，台灣就不像烏克蘭那樣，能清楚區分哪裡必然是大後方、哪裡 相對安全。因此，「大量人口避難至特定城市，房價隨之上漲」的情況，未必會在台灣重演 。 但好消息是，我們不必將「全面登陸」視為戰爭的唯一想定。更優先、也更可能出現的情境 ，其實是空襲與海空封鎖；即便發生登陸，戰事也多半集中於少數被稱為「紅色沙灘」的高 風險海灘。 綜上所述，購屋時的主要重點是「避開空襲熱區」和「紅色沙灘」。與其賭哪個縣市最安全 ，不如避開軍事機場、軍用港口、大型電廠、可能登陸的海灘附近，或軍事設施周邊，安全 性相對會比較高。 「紅色沙灘」的位置，可以參考華盛頓軍事智庫「2049計畫研究所」的整理，或是國防部的 公開新聞。 例如2023年國防部例行記者會和歷年漢光演習，進行共軍登陸反制演練的「紅色沙灘」就包 括林口寶斗厝海灘、八里挖子尾沙灘、桃園海湖海灘、台南喜樹海灘、台中甲南海灘、高雄 西子灣沙灘等，但「2049計畫研究所」的整理則不只有這幾處。 從烏克蘭經驗看台灣房市：就算戰爭，房價也不會歸零 雖然台灣不一定會複製基輔的房價走勢，但回歸經濟學本質：房屋與土地是實質資產，戰後 重建一定需要房屋與土地。土地不會消失，因此仍有基本價值，即使在台灣，房地產在戰爭 中仍具備一定的抗通膨特性。 當然，極端案例也是有的，例如烏克蘭境內的馬立波、頓巴斯，因為是交戰熱區，城市被夷 為平地，房產價值在物理上幾乎歸零，也就無法交易，跌到數百美元一棟都沒有人買。 而在俄軍占領區，則出現了令人玩味的極端案例：在俄軍占領的頓內茨克，竟有房地產商居 然去蓋豪宅、拍短影音廣告，甚至請女高音去站在地基上唱歌，推銷給有錢人，把房價撐住 。 但如果以為「一旦被占領，就等於房價保證」，那就太天真了。根據新聞報導，俄羅斯總統 普丁在2025年12月簽署了一項新法律，授權俄方當局在被占領的烏克蘭領土上，可以徵用或 沒收「無主」的房產，原屋主是烏克蘭人也不一定會獲得實質補償。 這項法律讓俄軍和占領當局能夠大量掌控原屬於平民的住宅或土地，並加以安置或分配，極 大地削弱了原屋主對財產的所有權保障。 可見在投降與占領情境下，財產權的確定性有很大的變數，不能簡單等同於「戰後財產價值 上升」。 https://www.businesstoday.com.tw/article/category/192008/post/202603170039/ 心得 烏克蘭面積廣大縱深長 所以後方還有地方不會被戰火波即 台灣就慘了 這麼小塊能買在哪? 萬一拖到城鎮鎮 房屋損失只會更大 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.200.162.97 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1777981042.A.527.html