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作者namkk (汪汪隊立大功)
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標題Re: [閒聊] 志祺七七：建商如何用公設坑殺買房族？
時間Wed Apr 1 10:31:59 2026
我們來看看從銀行的角度怎麼看實坪制， 這些是大叔聽來的， 房版神人眾多，歡迎打臉。 -- 銀行風控系統的滯後性 實坪制最直觀的改變是單價暴漲。 假設一間權狀 40 坪（公設 30%）、總價 2000 萬的房子： 現行制： 單價 50 萬/坪。 實坪制： 實坪僅 28 坪，單價飆升至約 71.4 萬/坪。 雖然總價不變， 但在銀行風控系統中，系統還沒更新， 還在用過去 50 萬/坪的行情來審核現在 71 萬/坪的物件， 系統會判定為“超貸”或“溢價過高”。 貸款成數縮水，購屋者必須額外自備現金。 會直接捏死交易量。 當然最後還是會以“總價”為核心， 銀行最終會調整演算法， 將公設價值隱含在實坪單價中，而非單純看單價高低。 系統可能需要 2~3 年的時間調整參數。 這段期間必須雙軌運行， 讓所有的系統跟上。 如果短期衝擊的這2~3年， 有重大選舉， 何必做這些吃力不討好的事， 選舉需要錢，選上後當然先服務金主。 至於選民，喊喊選舉口號 就會乖乖歸隊 含淚支持 自我感動 感情用事 這種智商 統治階級會擦小？ -- 大叔晴耕雨讀 寫個小作文 多空留給版眾爭論 祝福大家股房雙賺 感謝收看 我們下集見 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 110.32.20.112 (澳大利亞) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1775010721.A.092.html
推 kusomanfcu: 你慢慢聽 04/01 10:35
→ NTU303150195: 怎又在吵這個@@ 04/01 10:37
→ NTU303150195: 換單位總價不變科科 04/01 10:37
推 kusomanfcu: 你權狀如果沒有公設 那些公設是誰的 04/01 10:39
→ kusomanfcu: 那些公設的建物面積的稅金誰繳 04/01 10:40
推 Kroner: 關節痛睡覺就能治了，吃什麼UC2 04/01 10:40
→ kusomanfcu: 公設分開在其他權狀的話能不能買賣 04/01 10:41
→ kusomanfcu: 最後是不是 桃子早上三個晚上四個還是早上四個晚上三 04/01 10:42
→ kusomanfcu: 個的問題 04/01 10:42
→ bustinjieber: 完全不是這樣運作 04/01 10:47
推 Kroner: 關節痛就老人病 04/01 10:47
→ bustinjieber: 而且都知道總價才是核心了， 04/01 10:49
→ bustinjieber: 單價怎麼運算有差嗎， 04/01 10:49
→ bustinjieber: 難道要用漲價前的權狀坪 vs 04/01 10:49
→ bustinjieber: 漲價後的主加陽？ 04/01 10:49
推 Kroner: 樓下關節痛都吃鞏固力 04/01 10:49
→ namkk: BU 大發一篇 銀行是怎麼看的呢？ 04/01 10:49
→ bustinjieber: 都用統一標準到底是要差什麼？ 04/01 10:50
→ bustinjieber: 這種東西不用發一篇，因為每間都不一樣 04/01 10:50
→ namkk: 鑑價系統來得及跟上嗎？ 04/01 10:51
推 Chricey: UC2對膝蓋特別有用嗎？有人能證實嗎？ 04/01 10:51
→ namkk: 誠心求教 04/01 10:51
→ bustinjieber: 審核標準 估價偏好都不一樣 04/01 10:51
→ bustinjieber: 你A找不到就去找B 04/01 10:51
推 kusomanfcu: 權狀上所有資料都要keyin吧 04/01 10:52
推 Chricey: 長時間坐著工作，關節痛越來越嚴重，該怎麼辦？推薦UC2 04/01 10:52
→ bustinjieber: 自己經驗 跟 認識幾間的在估價， 04/01 10:53
→ bustinjieber: 最簡單就用附近實登去反推 04/01 10:53
推 kusomanfcu: http://i.imgur.com/wx3VbCW.jpg 04/01 10:53
→ bustinjieber: 沒有相似物件，年份 物件就自己調整， 04/01 10:54
推 Chricey: 最近天氣變化大，關節痛好像更嚴重了。 04/01 10:54
→ bustinjieber: 重點就是估價都是各間自由心證， 04/01 10:54
→ bustinjieber: 沒有什麼標準可言 04/01 10:54
→ vanjoey: 知識足夠房產投資人絕對只看總價、收益、漲價幅度，至於 04/01 10:54
→ vanjoey: 應該要更專業的銀行鑑價系統我就不知道了 04/01 10:54
推 Chricey: UC2推薦？有人試過嗎？靠譜嗎？ 04/01 10:54
→ vanjoey: 我一直以為單價就是拿來唬不懂數字計算的人 04/01 10:56
→ bustinjieber: 你可以知道一間甚至兩三間 04/01 10:58
→ bustinjieber: 你很熟的銀行他們是怎麼運作的， 04/01 10:58
→ bustinjieber: 但沒辦法直接以偏概全去推導， 04/01 10:58
推 Kroner: UC2推薦？有人試過嗎？靠譜嗎？ 04/01 10:58
→ bustinjieber: 因為這不是市場的全貌跟現象 04/01 10:58
推 kusomanfcu: 單價只是欄位計算結果 04/01 10:59
→ kusomanfcu: 要調整應該沒什麼大問題 04/01 10:59
→ namkk: 感謝BU大受教 04/01 11:01
推 Chricey: UC2是天然成分嗎？還是有添加物啊？ 04/01 11:01
→ namkk: 我先留著這帖 04/01 11:01
→ namkk: 看有沒有銀行風控人士來回 04/01 11:01
→ namkk: 讓我多學一點 04/01 11:01
→ namkk: 明天自D 04/01 11:01
推 Chricey: UC2對膝蓋特別有用嗎？有人能證實嗎？ 04/01 11:01
→ namkk: 因為電腦鑑價風控系統 04/01 11:04
→ namkk: 還沒有人腦靈活 04/01 11:04
→ namkk: 所以看看有沒有業內人士出來指點迷津。 04/01 11:04
推 prostar: AI時代需要兩三年的銀行要被淘汰了 04/01 11:09
推 Kroner: 有人知道UC2和其他關節保健品的差異嗎？ 04/01 11:09
→ bustinjieber: 應該很難等到，很多事不宜留在網路， 04/01 11:12
→ bustinjieber: 包含判斷標準 財力證明...等標準 04/01 11:12
→ bustinjieber: 銀行很保守，也都會被提醒不要亂說 04/01 11:14
→ jessicaabc98: 我聽你在屁，現在就是買太貴，一堆人怪銀行 04/01 11:27
推 Kroner: 關節痛睡覺就能治了，吃什麼UC2 04/01 11:27
推 madd: 公股放款危言聳聽哥可以出來高談闊論了 不過不知道有誰會信 04/01 11:28
→ kusomanfcu: 公股放款本來就比較差阿 04/01 11:44
→ kusomanfcu: 比較好笑的是2024喊沒得放那種=..= 04/01 11:45
推 madd: 就危言聳聽阿~ 在網路上當大神找尋人生成就感 04/01 11:49
推 Chricey: 我阿嬤說吃豬腳補關節，豬腳吃起來 04/01 11:49
推 jaricho: 整天在那邊服務金主 現在權狀寫的清清白白 室內幾坪 附屬 04/01 11:51
→ jaricho: 建物陽台幾坪 公設幾坪 04/01 11:51
→ jaricho: 建商建案都講清楚坪數陽台幾坪 在那邊改權狀想要少一點坪 04/01 11:51
推 madd: 現實生活中月薪五萬 在座位上喊"經理~授權~" 的基層員工 04/01 11:51
推 Kroner: 長時間坐著工作，關節痛越來越嚴重，該怎麼辦？推薦UC2 04/01 11:51
→ jaricho: 數 你自己拿馬克筆把權狀上面公設坪數塗黑不就好了 04/01 11:51
→ madd: 處理客戶表單處理到以為公司的錢是自己的 驕傲感都出來了 04/01 11:52
→ IBIZA: 這些都不是問題啦 銀行想承做 自然會解決不同計價方式的 04/01 12:00
→ IBIZA: 鑑價問題 改計價又不是第一次 04/01 12:00
推 Kroner: 5樓關節跟Ｘ一樣 04/01 12:00
→ IBIZA: 個人有辦法理解換算 銀行就一定有辦法 04/01 12:02
→ IBIZA: 這些都是末節 最主要還是改實坪有甚麼意義 04/01 12:03